TRANSFERENCIA DE DOMINIO IMPUESTOS Y COSTOS

Costos que se generan en la Transferencia de Dominio de un Inmueble
Impuesto a la Plusvalía
Impuesto de Alcabalas
Impuesto de Obras
Impuesto a pagar en el Consejo Provincial
Pago en la Notaría
Tasa por Inscripción en el Registro de la Propiedad

El costo que debe asumir el vendedor del bien inmueble es el siguiente:

Impuesto a la Plusvalía

El impuesto a la plusvalía es un porcentaje que se paga por la ganancia que obtiene el vendedor por la venta bien inmueble. Está regulado por el art. 556 y siguientes del COOTAD (Código Orgánico de  Organización Territorial Autonomía Descentralizada). Se obtiene calculando el 10% de la resta del valor de venta de un inmueble, menos el costo que este tuvo para el vendedor al momento de adquirirlo. Además de esto hay que tomar en cuenta que, del valor obtenido de la operación anterior, hay un 5% de descuento por cada año que ha transcurrido entre la compra del inmueble, hasta la venta del mismo. Para el caso de venta de un INMUEBLE USADO, se tomará en cuenta:

¿Cuánto pago el propietario por el inmueble? (costo del inmueble)
¿Qué mejoras ha realizado en el inmueble?
¿Cuánto tiempo ha transcurrido desde la compra?
¿Cuál es el valor por el que se venderá el bien?
Una vez que se tengan estos datos se aplicará la siguiente formula:

Subtotal = [Valor de venta actual – (Costo del inmueble + Mejoras del inmueble) – ]*10%
Descuento = Subtotal * (años transcurridos desde la compra * 5%)
TOTAL = Subtotal – descuento
Por ejemplo: si una casa se compró en el 2004, por $110.000, se ha invertido $20.000 en arreglos de la casa y a la fecha se está vendiendo en $180.000

Subtotal = [$180.000: Valor de venta actual – ($110.000: Costo + $20.000: Mejoras)] *10%
Descuento = $5.000: Subtotal * (10: años transcurridos desde la compra * 5%)
TOTAL: Subtotal – Descuento
TOTAL: $5.000 – $2.500 = $2.500
Para el caso de venta de un INMUEBLE NUEVO, se debe seguir el mismo razonamiento anterior, es decir, se debe calcular el valor de los costos que ha tenido el constructor del inmueble. Para esto hay que tomar en cuenta el valor del terreno y el valor de la construcción. Para proyectos de varias unidades inmobiliarias por ejemplo, hay que dividir el valor del terreno para cada unidad inmobiliaria, esto se facilita tomando en cuenta la alícuota de cada unidad.

Por ejemplo, si un departamento, parqueadero y bodega tienen una alícuota total de 3.52% y el costo total del terreno donde se levantó el edificio fue de $450.000, quiere decir que el costo del terreno para esa unidad inmobiliaria es de $15.840. Esto mismo se deberá hacer con los costos de construcción, si por ejemplo el costo para levantar el edificio fue de $1’450.000, tomando en cuenta la alícuota anterior, podemos decir que la unidad inmobiliaria costó $51.040 Tomando en cuenta estos dos valores: el valor del terreno y de la construcción, el total es de $ 66.880.

Si por ejemplo el constructor decide vender este departamento por $80.000, tendrá una ganancia de $13.120, de los cuales deberá pagar el 10%, es decir $1.312. Igualmente en este caso se considera el descuento del 5% por el tiempo transcurrido entre la compra del terreno y la venta del inmueble, pensemos por ejemplo que han pasado 2 años, el valor a pagar de impuesto por cada departamento es de $1.180,80

Subtotal = ($80.000: Valor de venta actual – ($15.840: Alícuota terreno + $51.040: Costos de construcción) * 10%
Descuento = $1.312: Subtotal * (2: años transcurridos desde la compra del terreno * 5%)
TOTAL: Subtotal – Descuento
TOTAL: $1.312 – $131,2 = $1.180,80


Impuesto de Alcabalas

Este impuesto se genera por la transferencia de dominio de un bien inmueble. Esta regulado por el art. 527 y siguientes del COOTAD (Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía Descentralizada). Hay que pagarlo, después de que el municipio correspondiente genere una liquidación, una vez que se han cumplido los requisitos establecidos por cada municipio alrededor del país. En el caso del cantón Quito, hay que observar los requisitos que más adelante se detallarán. El monto del impuesto es el 1% de la cuantía del contrato, es decir, el precio de venta del inmueble. Hay que tomar en cuenta que cuando el valor del avalúo municipal es superior al precio de venta del inmueble se tomará en cuenta este valor. De esta forma, si una casa se vende por $ 95.700, el impuesto de alcabala es de $ 957,00. En otro caso, por ejemplo si se vende una casa por $ 50.000, pero el avalúo catastral del municipio es de $ 66.450, se toma en cuenta el valor más alto, entonces se pagará $ 664,50 de impuesto. Hay que tomar en cuenta que el avalúo catastral deberá ser tomado de todos los inmuebles que van a ser objeto de la compraventa, es decir, si se comprará un departamento, parqueadero y bodega, hay que sumar el valor del avalúo catastral de los 3 bienes. El avalúo catastral se puede encontrar en un pago de impuesto predial, o en una ficha catastral:

Ficha Catastral
*Este documento puede ser obtenido en las administraciones zonales del municipio de Quito, con el número de predio.

Impuesto Predial
* Este documento se lo obtiene en la página web del municipio de Quito, http://serviciosciudadanos.quito.gob.ec, en consulta de obligaciones, ingresando el número de predio o el nombre del propietario del inmueble. En el caso que se muestra se debe sumar el avalúo del terreno y el avalúo de la construcción.


Impuesto de Obras

Este impuesto se paga conjuntamente con el Impuesto a la Plusvalía al Municipio del Distrito Metropolitano de Quito. Este impuesto lo calcula el municipio tomando en cuenta las mejoras que se hayan hecho en el barrio y que beneficien al inmueble objeto de la compraventa.

Impuesto de alcabala y registro del Consejo Provincial

Se trata de dos impuestos. Cada uno se calcula en forma similar. Se toma en cuenta el valor del inmueble y de este se obtiene el 0.1%, a esto se le suma $1.80 por la emisión del comprobante. Es decir, si una casa cuesta $125.000, se pagará:

Impuesto de Alcabala Consejo Provincial: $125 + $1.8 = $126.80
Impuesto de Registro Consejo Provincial: $125 + $1.8 = $126.80
Tasa Notarial

El pago en la notaria se fija de acuerdo a la cuantía del contrato, tal como consta de la tabla a continuación, tomando como base un Salario Básico Unificado (SBU):

tabla-conocer-costo-pago-notaria

Esta tabla fue tomada de la Resolución No. 032-2012 a las Tasas Notariales, emitida por el Consejo de la Judicatura. El valor que se calcule de la Tabla hay que sumarle el 12% del IVA. Además se debe sumar $1,00 más IVA por cada hoja que se adjunte a la Escritura de Compra-Venta, que por lo general los documentos a adjuntar son los siguientes:

Copias de cédulas y papeletas de votación  del comprador y cónyuge
Copias de cédulas y papeletas de votación del vendedor y cónyuge
En el caso de haber disolución conyugal
Hoja de rentas que entrega el Municipio
Pagos de los impuestos al Municipio
Pago de impuesto al Consejo Provincial – Certificado de Gravámenes
Otros (dependiendo del caso)
Ejemplo: Si la casa se comprará en $98.000, y se adjuntan 12 hojas en la Escritura de Compra-Venta, se deberá considerar que el precio de la casa se encuentra en el intervalo de $90.000 a $150.000 con un porcentaje del 90% del SBU, el resultado nos da $306,00 ($340 x 90% = $306). Valor a pagar = ($306 +$12) + 12% IVA = $356,16. Se puede cotizar el pago además a través de la página web: DAR CLIC en la siguiente imagen para ir al cálculo de Tasas Notariales.

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Tasa por inscripción en el Registro de la Propiedad

Para el cálculo de este pago hay que basarse en la “Tabla de Aranceles y Tarifas” que se encuentra en la Ordenanza Metropolitana 0090 del Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito. En el punto 1 del Art. 5.- Tabla de aranceles y tarifas se menciona que: “1. Para el pago del arancel o tarifa de registro por la calificación e inscripción de actos que contengan la constitución, modificación, transferencia de dominio, adjudicaciones y extinción de derechos reales o personales sobre inmuebles, así como la imposición de gravámenes o limitaciones de dominio, y cualquier otro acto similar, se considerará los siguientes rangos previstos con base en las cuales se liquidará el arancel o tarifa:”

costos-transferencia-de-dominio-casa-departamento

En esta tabla hay que ver el rango en el que se encuentra el precio de compra del bien inmueble, conocido el rango lo único que hay que hacer es ver a qué valor en la columna “Arancel o tarifa total de razón de inscripción” pertenece; ese valor será el que hay que pagar en el Registro de la Propiedad. La realidad es que una vivienda difícilmente cueste menos de $10.000, así que generalmente hay que tomar en cuenta lo referente al punto ‘25’. En ningún caso el pago del Registro de la Propiedad será superior a $500.

Ejemplo: Un departamento se compra en $78.000. ¿Cuánto hay que pagar por arancel al Registro de la Propiedad? Cálculo: El rango en el que estaría el departamento es el ‘25’ Como nos dice el rango ‘25’ lo que hay que pagar por arancel son los $100,00 más el 0,5% del exceso de ese valor, así:

$78.000 – $10.000 = $68.000
$68.000 * 0,005 = $340
El arancel neto a pagar será: $100,00 + $340,00 = $440,00
Adicional a estos costos, hay que considerar el pago al abogado por la elaboración de la minuta y otros costos que se pueden generar en el proceso (casos especiales).




Resumen del Blog  tomado  http://www.constructorareivax.com/blog/2014/09/05/costos-transferencia-dominio-casa-departamento/
Tema:Costos que se generan en la Transferencia de Dominio de un Inmueble
Autor:Luis Soria
Descripción:Conozca todos los costos que se generan en el proceso de transferencia de dominio de un inmueble (impuestos, tasas, honorarios) y aprenda a calcularlos.
Esta información se la obtuvo con la asesoría del abogado David Mora, Gerente General del estudio jurídico CMP ABOGADOS, para mayor información, visite: http://www.cmp-abogados.com Las oficinas de CMP Abogados se encuentran ubicadas en la Av. Orellana E11-28 y Av. Coruña, Ed. Orellana, 5to piso, Of.501. Telf. + (593-2) / 2527484. Quito – Ecuador.